MASLAK 1453

 

Evinizin hemen yakınında böyle orman istemez misiniz?

Ali Ağaoğlu kendi projesinin lansmanında çok iddialı konuşmuştu. İstanbul gibi metropol bir kentin ortasında orman ile iç içe yaşamak ! ve eklemişti :

Maslak 1453 Projesi'ni 15 Eylül’de satışa sunduk. 10 gün içinde 2 bin 200 konut satışını gerçekleştirdik. İşini ve projesini doğru yapanın neler yapılabileceğini gördük. Bu memlekette herkese iş var ama bunun için bir doğru yetmiyor. Yerin doğru olacak, projen doğru olacak, ödeme şartların doğru olacak. Bunları bir araya getirdiğinde Türkiye’nin her döneminde Türk ekonomisinin gücüne gerçekten inanan bir insanım. Maslak 1453 ile yanlış algılama oldu. Özellikle sosyal medyada çok çarpıtıldı. Ata binişim kıskanıldı. İnsanlar yanlış yönlendirildi. Epey tartışma konusu oldu. Buna rağmen, aleyhte kampanyalar yürütülmesine rağmen biz orada 15 gün içinde 2 bin 700 daireyi satışa sunduk. Bu dairelerin 2 bin 200’ünü satıp tahsilatını yaptık. Beni en çok sevindiren olay ise insanların çevreye ve doğaya duyarlı olmasıdır. 

Peki çevreye duyarlı orman ile iç içe olan Maslak 1453 projesinin gerçek yüzü neydi ?

Projenin Bulunduğu ilçenin önemi

İstanbul Boğazı’nın Avrupa yakasının kuzeyinde yer alan Sarıyer, kuzeyde Karadeniz, batıda Eyüp, güneyde Beşiktaş ve Şişli ilçeleri ile komşudur. İlçe Çatalca Yarımadası’nın en doğu kesiminde yer alan sırtın, bir yandan İstanbul Boğazı’na, öbür yandan da kuzeyde Karadeniz’e doğru alçalan bölümlerden oluşmaktadır. Sarıyer ilçesi yaklaşık olarak 41 derece kuzey enlemi ile 29 derece doğu boylamının kesiştiği noktada bulunmakta, mücavir ve yoğun yerleşik alan toplamı 14,600 hektar’dır.

Maslak 1453

Maslak 1453; Ağaoğlu tarafından 2012 yılında Maslak’ta Fatih Orman arazi üzerinde 2012 yılında başlandı. 314 dönüm arazi üzerine konumlandırılan projede toplam 5 bin 300 bağımsız bölüm yer aldı. Bunun 4 bin 700’ü daire olarak tasarlandı. Projede yer alan en yüksek bina 55 en düşük ise 21 katlı. Toplamda 24 kulenin yapılacağı Maslak 1453 projesinde ticari alanlarda yapıldı. Ağaoğlu Maslak 1453 kapsamında yer alan konutlar, 1+0’dan 4+1’e kadar tasarlandı. Konut büyüklükleri ise 64 metrekareden başladı.

Projenin en önemli noktalarından biri de hem büyük şehir özellikleri hem de sürdürülebilir kaynakları ve çevreye duyarlı yeşil bina sistemlerini bünyesinde barındırdığını iddia etmesidir. 

Mashattan Residence projesinin arka tarafında konumlandırılan Maslak 1453, Metro istasyonuna 10 dakikalık yürüme mesafesinde. İTÜ Metro durağından inip de Oto Sanayi Bölgesi tarafında ilerleyince yol üzerinde bulunan HSBC Bankasının tam arkasında bulunuyor.

Buraya kadar çok iyi peki yanlış nerede ?

 1. 1/1000 ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planında, gecekondu önleme bölgesi olarak tanımlanan 32,7 ha.

Verilen yapılaşma değerleri ile 32,7 ha. planlama alanı üzerinde, mevcut imar hakları ile birlikte yaklaşık 625.000 m² inşaat alanı ortaya çıkmakta, bu durum plan notları ile oluşturulan ayrıcalıklı imar hakları ile çok daha yüksek bir değere ulaşmaktadır. Planda kişi başına 65 m² brüt alan belirlenmiş olduğundan, oluşturulan konut alanı ile birlikte 7.640 kişilik nüfusun buraya yerleşeceği tespit edilmektedir. Plan notlarının 15. Maddesinde; “Planlama alanının tamamında eğimden dolayı açığa çıkan bodrum katlar iskan edilebilir, İskan edilen bodrum katla emsale dahil değildir.” denilmektedir. Plan raporunda da belirtildiği üzere son derece eğimli bir araziye sahip olunan alanda iskan edilebilecek olan bodrum katları ile birlikte planlama alanındaki nüfus 10.000’i dahi geçebilecektir.

2011 tarihli planın yürütmeyi durdurma kararı ile birlikte 2016 tarihli planında bu imar durumu şartlarıyla hazırlandığı görülmektedir.

                                                                                     

Emsal: 2,20

TAKS: 0,55

Hmax: serbest

İmar durumu, yüksek nüfus yoğunluğu ve bu yoğunluk karşısında donatı alanlarının standartların altında kalması

2. Dava konusu plan alanının üst ölçekli plan yönünden incelenmesi sonucunda da, bölgenin 15.06.2010 tasdik tarihli 1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı’nda Askeri Güvenlik Bölgesinde kalmakta olduğu tespit edilmiştir. Buna göre 3194 sayılı Kanun ve eki yönetmeliklerde açıkça belirtilmesine karşın, söz konusu planlar, üst ölçekli planlara aykırı olarak elde edilmiştir.

Planlama alanının meri plan durumuna bakıldığında ise bölge, İstanbul 1. İdare Mahkemesinin 2010/367 Esas Sayılı ve 2010/338 Karar Sayılı, 10.03.2010 günü verdiği karar ile iptal edilen 21.01.2003 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Şişli, Ayazağa Revizyon Nazım İmar Planı onama sınırı içinde, Askeri Güvenlik Bölgesinde kalmaktadır. İstanbul 1. İdare Mahkemesinin verdiği karara göre, 21.01.2003 tasdik tarihli imar planı, yüksek nüfus yoğunluğu ve bu yoğunluk karşısında donatı alanlarının standartların altında kalması ve eksik bulunması, planın iptal nedeni olarak gösterilmektedir.

Üst ölçek plana aykırı olması ve bir önceki planla birlikte askeri alanın imara açılmasıyla nüfus artışına sebep olması

3. Planlama alanı, Orman alanına komşu bir alan olması nedeniyle İstanbul’un az sayıda kalmış ve giderek her geçen gün daha da tahrip edilen orman alanları üzerinde baskı kuracaktır. Orman alanına bu kadar yakın bir alanın yüksek yoğunluk verilerek imara açılması, halihazırda giderek kaybolan orman alanlarını ciddi bir şekilde tehdit etmektedir.

Ayrıca söz konusu boş ve yeşil olarak bırakılmış alanda arazinin yoğun bir yapılanmaya açılması; arazinin büyüklüğü ve bulunduğu yer ile birlikte düşünüldüğünde, kent bütününde arazi kullanım kararlarına, ulaşım ve altyapı sistemlerine doğrudan etki edecek nitelikte bir karar olacağından, kent bütününde değerlendirilmesi gereken bir plan kararı niteliğindedir. Ancak, dava konusu planlar sınırlı bir alanı kapsamakta ve yapılması önerilen değişikliğin kent merkezinde ve kent bütününde ulaşım, arazi kullanımı vb. üzerinde yaratacağı etkileri ortaya koymamaktadır. Çevre yapılanma koşulları yönünden önemli etkileri olacak olan bu tür plan çalışmaları ile birlikte yapılması zorunlu Analitik Etüd çalışmaları da gerçekleştirilmemiştir.

 Kent bütününde arazi kullanım ve ulaşım sistemlerine doğrudan etki edecek bir alan olmasına rahmet parçacıl bir yaklaşımla orman alanı göz önüne alınmadan yüksek yoğunluklu bir yerleşim alanı oluşturulması

4. İstanbul genelinde hazırlanan 1/5000 ölçekli nazım imar planlarında Enerji Nakil Hatlarının geçtiği bölümler genel olarak yapı yasaklı alanlar kapsamına alınmış ve bu hatların altlarına yapılaşma verilmeyerek bu bölgelerde park alanları, ağaçlandırılacak alanlar, pasif yeşil alanlar, yol alanları vb. gibi fonksiyonlar planlanmıştır. Fakat plan ile enerji nakil hatları altında kalan ve yeşil alan olarak terki gereken alanlardaki yapılaşma haklarını da kullanmak ve ayrıcalıklı imar hakları elde etmek üzere; bu alanlar konut alanı olarak gösterilmiştir. Bu şekilde yerleşime uygun olmayan alanlarda, imar hakkı düzenleyerek ayrıcalık yaratmak isteyen ve kamu sağlığını hiçe sayan dava konusu planların iptali gerekmektedir.

Enerji nakil hatları üzerinde yapılaşmayı engelleyen şartlara rağmen bu alan konut alanı olarak gösterilmiştir.

DAVA SÜRECİ

Başbakanlık Toplu Konut İdaresi (TOKİ) tarafından hazırlanan, T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 11.08.2010 tasdik tarihli İstanbul İli, Şişli İlçesi, Ayazağa Gecekondu Önleme Bölgesi'ne ait 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının iptali için ŞPO tarafından İstanbul 6. İdare Mahkemesi’nin 2010/2480 E., 2012/2496 K. sayılı dosyası üzerinden iptal davası açılmış, Mahkemece davanın reddine karar verilmiştir. Ancak söz konusu karar Danıştay 6. Dairesi’nin 2013/4225 E., 2014/2354 K. sayılı kararı ile bozulmuştur. Verilen bozma kararında işin esasına da girilerek,

“…dava konusu alanın 1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planında askeri güvenlik bölgesinde kalan kısımlarının 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu çerçevesinde değerlendirilmediği, bilirkişi raporunda; dava konusu planlar ile yapılan fonksiyon değişikliğinin; uyuşmazlık konusu alanınyoğun ticaret ve iş merkezi aksında kalması nedeniyle çevresel etki değerlendirmesi ve staratejik etki değerlendirmesinin yapılmadığı yönünde tespitler başta olmak üzere bir çok noktada dava konusu planların kusurlandırıldığı, bu tespitlere rağmen davanın reddine karar veren temyize konu Mahkeme kararında, bilirkişi raporunda dava konusu planları kusurlandıran hususların gerekçelendirilerek karşılanmadığı, bunların yanı sıra dava konusu planların, 1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planında askeri alandakalan kısımlarının, üst ölçekli plana aykırı olduğu, planların açıklama raporunda belirtildiği üzere ayrıntılı etüt ve inceleme yapılmadan, yerel zemin özellikleri sık aralıklarla farklılıklar arz eden alanlarda yerel etütler yapılmadan, yerleşime uygunluk raporu hazırlanarak Afet ve Acil Yönetim Başkanlığına onaylatılmadan uyuşmazlığa konu planlarda bu alanların yapılaşmaya açıldığı anlaşıldığından, İdare Mahkemesince tüm bu hususlar dikkate alınarak dava konusu işlemin iptaline karar verilmesi gerekirken, aksi yöndeki temyize konu kararda hukuki isabet görülmemiştir...”

Daha sonra T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 16.09.2011 tarih ve 103140 sayılı Olur’u kapsamında, 29.11.2011-29.12.2012 tarihleri arasında askıya çıkarılan, Şişli İlçesi, Ayazağa Gecekondu Önleme Bölgesi’ne ait (2 pafta, 1 ada, 20, 49 ve 50 sayılı parseller) 1/5000 Ölçekli Revizyon Nazım İmar Planı ve 1/1000 Ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planı onaylanmıştır. Bu nedenle 11.08.2010 tasdik tarihli planların artık yürürlükte olmadığı sabittir.  Ancak 16.09.2011 tarih ve 103140 sayılı planların da iptali için ŞPO tarafından açılan davada Danıştay 6. Dairesi’nin 2012/4412 E. sayılı dosyası üzerinden 26.03.2014 tarihinde planların yürütmesinin durdurulmasına karar verilmiştir. Kararda;

Dairemizin E:2012/4412 sayılı 21.01.2014 tarihli ara kararıyla İstanbul Büyükşehir Belediyesinden, uyuşmazlık konusu parsellerin 1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni planında hangi fonksiyonda kaldığının sorulması üzerine, 25.02.2014 tarihinde kayıtlara giren ara kararı cevabında, uyuşmazlık konusu parsellerin büyük çoğunluğunun "askeri alanda" kaldığı belirtilmiştir. Bu durumda, yukarıda belirtilen hususlar göz önünde bulundurulduğunda, dava konusu planların, 1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planında askeri alanda kalan kısımlarının, üst ölçekli plana aykırı olduğu, planların açıklama raporunda belirtildiği üzere ayrıntılı etüt ve inceleme yapılmadan, yerel zemin özellikleri sık aralıklarla farklılıklar arz eden alanlarda yerel etütler yapılmadan, yerleşime uygunluk raporu hazırlanarak Afet ve Acil Yönetim Başkanlığına onaylatılmadan uyuşmazlığa konu planlarda bu alanların yapılaşmaya açıldığı anlaşıldığından, dava konusu planlarda üst ölçekli planlara, şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır. Açıklanan nedenlerle, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 27. maddesinde öngörülen koşullar gerçekleştiğinden, yürütmenin durdurulması isteminin kabulüne,

şeklinde ifade edilmiştir.Dolayısıyla 16.09.2011 tarih ve 103140 sayılı Olur kapsamında onaylanan planlar da 26.03.2014 tarihinden itibaren halihazırda yürürlükte değildir.

    Şişli-Ayazağa Gecekondu Bölgesi Revizyonu Nazım ve Uygulama İmar Planı Plan Notu Revizyonu ise Bakanlık Makamının 18.04.2012 tarih ve 5966 sayılı Oluru ile onaylanmış ve Bakanlıkça 14.05.2012 – 12.06.2012  tarihleri arasında askıya çıkarılmıştır. Söz konusu onama işlemi sadece plan notu revizyonunu ifade etmektedir. Ancak dayanağı olduğu planlar yukarıda da ifade etmiş olduğumuz gibi Danıştay 6. Dairesi’nin 2014/4412 E. sayılı dosyasından verilen yürütmenin durdurulması kararı ile 26.03.2014 tarihinden itibaren hiçbir şekilde uygulanamaz, yürütülemez niteliktedir.

   Daha sonra Bakanlık Makamının yukarıda ifade edilen 18.04.2012 tarih ve 5966 sayılı Oluru kabul edilen plan notu revizyonuna ilişkin bir kez daha askı işlemi yapıldığı tespit edilmiştir. Aynı plan notu revizyonu yaklaşık 2 ay sonra bu kez de 06.07.2012 - 04.08.2012 tarihleri arasında askıya çıkarmıştır. Ancak bu askı işlemi de hukuken bir anlam ifade etmektedir. Keza dayanağı olan planlar hakkında Danıştay 6. Dairesi’nin 2014/4412 E. sayılı dosyasından 26.03.2014 tarihinde yürütmenin durdurulması kararı verilmiştir.

İstanbul İli, Sarıyer İlçesi, Ayazağa Gecekondu Önleme Bölgesi sınırları içerisinde yer alan taşınmazlara ilişkin Bakanlık Makamının 16/09/2011 tarih ve 103140 sayılı Olur’una istinaden onaylanan 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ve 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğine Danıştay 6. Dairesi Başkanlığı’nca 26/03/2014 tarih ve 2012/4412 Esas No.lu Kararı ile “dava konusu işlemin yürütülmesinin durdurulması”na karar verildiği ifade edilerek, Bakanlığımızca Danıştay 6. Dairesi Başkanlığı’nca 26/03/2014 tarih ve 2012/4412 Esas No.lu Kararına ilişkin olarak Anayasanın 138. maddesi ve İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 28. maddesi uyarınca anılan kararın yerine getirilmesi amacıyla Ayazağa Gecekondu Önleme Bölgesinde 16/09/2011 tarih ve 103140 sayılı Olur ile onaylanan ve yürütülmesinin durdurulması kararı verilen 1/5000 ve 1/1000 ölçekli Nazım ve Uygulama İmar Planları ile bu planların plan notlarında 18.04.2012 tarih ve 5966 sayılı Olur ile yapılan plan notları değişikliği işlemi iptal edilerek, TOKİ Başkanlığı’nca yargı kararı kapsamında hazırlandığı belirtilen İstanbul İli, Sarıyer İlçesi, Ayazağa Gecekondu Önleme Bölgesi 1/100.000 ölçekli İstanbul İli Çevre Düzeni Planı Değişikliği, 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planlarına ilişkin teklifi 644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname hükümleri ve 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 9. maddesi uyarınca 19.01.2016 tarihinde tadilen re’sen onaylanmıştır.