ZORLU CENTER

1-ZORLU CENTER PROJESİ NEDİR

  Türkiye'nin ilk 5 fonksiyonlu 'karma kullanım' projesi olarak inşa edilen Zorlu Center; Performans Sanatları Merkezi, alışveriş merkezi, otel (Raffles İstanbul Zorlu Center), ofis ve rezidanslardan oluşmaktadır. İstanbul'un en önemli noktalarından Zincirlikuyu'daki devlete ait Karayolları arazisi (102.000m²) 2007 yılında yapılan ihale ile Zorlu Gayrimenkul tarafından 800 milyon dolara satın alındı.Zorlu Center'ın toplam yatırım bedeli 2,5 milyar ABD doları olarak gerçekleşti ve inşasında 4.000 kişiye istihdam sağlandı.

 2- İHALEDEN ÖNCE ARAZİNİN DURUMU NEYDİ

Arazi Karayolları Genel Müdürlüğüne aitti. Şubat 2007 de Özelleştirme İdaresi Başkanlığı (ÖİB) tarafından satışa sunulan Karayolları’nın Zincirlikuyu’daki 96 bin 505 metrekarelik arsası için yapılan ihalede en yüksek teklifi 800 milyon dolarla Zorlu Gayrimenkul verdi.

3- ARAZİNİN İMAR ÖZELLİKLERİ NELER

Karayolları arazisi, konut, ticari alan veya turizm alanı olarak değerlendirilebilecek. Burada inşaat yapılabilecek net alanın 2.8 katı kadar yapılaşma olabilecek. Arazinin net alanı, yeşil alan ve ring yolu ayrımından sonra yaklaşık 84 bin 500 metre kareye inecek ve 237 bin metre karelik inşaat yapılabilecek. Arsada yapılacak binaların yüksekliği için 1.5-2 emsal alındı. Arazi üzerinde Karayolları’nın 14 katlı binası olduğu göz önüne alındığında, burada en fazla 28 katlı bina yapılabilecek. Araziye otel, alışveriş, kongre, kültür merkezleri, rezidans ve fuar alanları yapılacak.

4-KARA YOLLARI ARAZİSİNE KİMLER TEKLİF VERMİŞTİ

Zorlu Gayrimenkul

Emaar Gayrimenkul

Astay Gayrimenkul

Akfen-Osmanlı Ortak Girişim Grubu

Sama Dubai İstanbul GayrimenkulToray ve Eren Talu Ortak Girişim Grubu

Nurol-Fiba Ortak Girişim Grubu

Limak İnşaat-MSREF VI Living Daylights BV Ortak Girişim Grubu

Taşyapı İnşaat

Global-Boğaziçi Ortak Girişim Grubu

Swissotel’de gerçekleştirilen ihalede yazılı elemesiz turda en yüksek 505 milyon dolar teklif edildi. Elemeli ilk turda en düşük teklifi veren Taşyapı elenirken, en yüksek teklif 650 milyon dolara yükseldi. İkinci turda Astay Gayrimenkul elendi ve en yüksek teklif tutarı 691 milyon dolar oldu.

720 milyon dolardan başlayan açık artırmada sırasıyla Sama-Dubai İstanbul Gayrimenkul, Global-Boğaziçi Ortak Girişim Grubu, Nurol-Fiba Ortak Girişim Grubu, Toray ve Eren Talu Ortak Girişim Grubu, Limak-Morgan Stanley ve Emaar Gayrimenkul çekildi.

5-PROJEYE NE ZAMAN BAŞLANDI

Mart 2007 de ihaleyi Zorlu Holding’in kazanmasıyla  süreç fiilen başlamış oldu.Mayıs 2007 de arazi Zorlu Holding’e devredildi ve Haziran 2007 de yapılacak proje için “Zorlu Center Mimarlık ve Kentsel Tasarım Yarışması”adıyla yarışma açıldı. Şubat 2008 Dört mimarlık ofisi finale kaldığı açıklandı. Mart 2008 Emre Arolat ve Murat Tabanlıoğlu’nun projeleri yarışmayı kazandı. İki ekibin ortak bir proje yapması kararlaştırıldı.

6-NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİNE NEDEN İTİRAZ EDİLDİ (27.02.2006)

Beşiktaş Geri Görünüm ve Etkilenme Bölgesi Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planında Karayolları Tesis alanı alan söz konusu parseller,Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından 6 Ocak 2006’da Turizm-Kongre Merkezi ve Kültürel Tesis Alnına alınmıştır.Bu alan Bogaziçi Doğal ve Tarihi Sit Alanı’nın etkilenme bölgesinde kalmakta ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Kanunu ile 2960 sayılı Boğaziçi Kanununa tabidir.Fakat Özelleştirme İdaresi Bakanlığı tarafından İmar Kanununun 9. Maddesine eklenen fıkra ile idareye verilen plan yapma ve onama yetkisi sayesinde bu plan değişikliği gerçekleştiriliyor ama Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ve Boğaziçi Kanununun prosüdürleri tamamlanmadan onay verildiğini için kararın iptali isteniyor.Ayrıca Boğaziçi Kanununa göre Gerigörünüm bölgesinde Taban Alanı Kat Sayısı %15 ve 4 katı(12.5m).Etkilenme bölgesinde ise TAKS %15 ve 5 katı(15.50m) geçmemek şartı ile konut yapılabilir denirken değiştirilen İmar Planı notuna göre 67-85 m kadar yapı yüksekliğine izin verildiği için itiraz edilmiştir.

7-İTİRAZ NASIL SONUÇLANDI

İtiraz ilk aşamada 25.04.2008’de yürütmenin durdurulması kararı alındı ve kabul edildi.Buna Zorlu Holding tarafından itiraz geldi ve karar üst mahkemeye sevk edildi.Burada 03.04.2009’da Danıştay 6. Dairesi idari işlemin iptali yönünde karar verdiğini bildirdi. Alınan bu karar üzerine İnşaat MO ve Harita,Kadastro MO ile karar düzeltme isteminde bulunuyorlar.29.08.2012 tarihinde karar düzeltme işleminin reddine ilişkin kararı tebliğ alındı.

8-ZORLU CENTER PROJESİNE NEDEN İTİRAZ EDİLDİ

Porjede yer alan bina yüksekliklerinin Boğaziçi Etkilenme Bölgesinde yer alan bu alan için belirlenen yüksekliğin 5-6 kat üzrinde olmasına ek parsele getirirlen yüksek ve yoğun yapılaşma hakkı ile bu bölgede nüfus yoğunluğunu artıracak, zaten yoğun olan bu alana bu şekilde kullanım hakkı tanınması hukuka hemde kamu yararına aykırı olduğunu, yapılcak projenin yetersiz ulaşımı olan bu alanda trafik sorunlarını arttıracağı,bölgenin su ve kanalizasyon alt yapısında elden geçirilmesi gerekeceği bunlar için harcanacak maliyetlerin yine kamuya maal edileceği,kamu arazilerinin satılarak gelir elde edilen arazi olarak bakılmaması gerektiğini savunan İnşaat MO ve Harita,Kadastro MO ile dava açıyor.

9-İTİRAZ NASIL SONUÇ BULUYOR

İtiraz maddelerine şu şekilde yanıt veriliyor:

1-Bölgenin önceki mevzi imar planları ile merkezi iş alanı (MİA) olarak geliştiği de gözönünde bulundurulduğundan 2960 sayılı yasaya aykırılık görülmemiş diğer yandan Boğaziçi alanında mevcut planda nüfus ve yapı yoğunluğunu arttırıcı nitelikle plan değişiklikleri yapılamayacağı hükmü bağlandığından

2-Gerekli asgari yeşil alan gereksiniminin oldukça üzerinde üzerinde yeşil alan öngörülmüş olması nedeniyle (13.460 metrekara) yeşil alan donatı açısından bir sorun yaşanacağının söylenemeyeceği;alanın Kara Yolları Genel Müdürlüğü kullanımına oranla bir trafik artışı getirmekle birlikte Bakanlık planına göre bir trafik artışından söz edilemeyeceği,MİA içinde ve çeperinde yer alması anlamlı ve olumlu olan bu ticaret ve turizm-kongre merkezi kullanımlarının trafik etkilerinin akılcı ve çağdaş ulaşım planlama yaklaşımlarıyla ez aza indirilmesinin mümkün olduğu

Gibi gerekçelere dayandırılıarak itirazın reddine karar veriliyor.

10-ZORLU CENTER SÜRECİ NASIL SONUÇLANIYOR

Yapılan tüm itirazlar ve yazılan gerekçeler kapsamında iptal edilen itirazlar sonucu inşaat devam ediyor ve Ekim 2013 yılında Zorlu Center açılır ve hizmete geçer.Halen konumunu ve kullanım işlevini korumaktadır.